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关于沙盘模型那些你不知道的事儿

2020-03-18 11:54

  房地产开发是一个周期非常长的过程,绝大多数房企都是以卖期房回笼资金,在房子还没造好,还看不到现场实景时,沙盘模型、样板房的作用就非常重要,可以让客户提前感受到未来建造好后的样子,可以更直观地想象未来的生活。

  在房地产中涉及到的模型常见的有几种:方案意向模型、项目沙盘、单体户型模型、规划模型。

  方案意向模型,平时大家接触比较少,在项目初期审报时,有时会做一个简单的整体瞰看沙盘,明确初步的方案。早些年的房企开发中,拿地到销售之间的时间比较长,就会做个意向模型,只是确定下建筑、绿化的位置、形态最最初步的方案。现在开发的速度加快,拿地到销售的周期短,也考虑到实用性不大和节约营销费用,所以很少有房企再做这类模型。

  规划模型一般项目规模较大,将项目与城市规划结合的一种模型。

  项目沙盘、单体户型模型是售楼处里最常见的。通过项目沙盘可以了解到项目周边道路、项目内部建筑的布局、楼栋间距、绿化道路景观的形式、小区大门、地库出入口,配电房等等的位置。通过单体户型模型可以了解到户型内部的布局,相当于缩小的样板房。

  沙盘模型的比例沙盘模型是根据实际缩小一定比例制作,严格来讲是施工图纸的模型翻版,但是有时候部分房企为了达到一定的展示效果,建筑、绿化、景观的比例会有局部缩放。所以会出现买期房看沙盘模型时感觉间距很大,绿化面积很大,等到交房时发现并非如此。破解招术:

  根据模型比例可以测算实际尺寸

  看房时记得咨询实际的数值,比如问前后楼间距是多少米?楼高是多少米?而不是仅仅看模型感觉下采光问题

  隐形的建筑有的房企把未开盘的房子、后期的建筑用水晶玻璃块示意,或是只用个基座示意,这种方式与样板房里不放衣柜,或是放个五斗柜道理是一样的,为了展示效果,突出空间感。破解招术:

  问清楚具体楼栋的层数、高度数据

  了解未开发区块的建筑形态

  真实的案例,某楼盘一期开发时沙盘做的是清一色别墅区,在二期地块位置做了全部草坪绿化,在销售时也只是介绍二期地块方案还没有确定。其实从整个地块的技术指标可以分析出,如果一期做了别墅,肯定需要拉高拍底才能平衡。隔了几年,在二期地块上造起了几幢高层,当时购买一期的别墅业主,以为的纯别墅小区就泡汤了。 沙盘景观不是交付景观沙盘模型中除了建筑主体外,还有绿化配景,有山有水,有绿地草坪,有假山小品,精美考究的配上灯光、音效,十分吸引人。但是沙盘上的景观并非是交付标准的景观,只能说是景观意向,表示此处是绿化,具体的表现形式要后续建设细化中,肯定是不一致的。特别注意下,许多的沙盘模型中在小区的外围都有精美的绿化布置,类似天然河岸边的休闲步道、亲水平台等等。等入住后发现只是草坪加几棵小树,一了解才知道是市政绿化。破解招术:

  了解清楚哪些方案已经确定,哪些方案是意向?

  明白小区绿化与市政绿化的区别,如果是市政绿化谁来建设,是房企代建还是市政做?

  沙盘上的建筑用材相比绿化,建筑用材充其量只是颜色接近,因为沙盘的制做时间较早,在早期施工的用材用料都还没有确定,所以沙盘上体现的仅仅是色彩接近,也有可能在施工过程中调整材料。破解招术:

  明确已确定和未确定,比如外墙是真石漆、面砖、石材,局部使用还是全部

  有利不利因素规范的房企会在售楼处里公示有利因素和不利因素,不利因素包括声噪、灰尘、光源、磁场等等,涉及有配电房、垃圾房、地下车库出入口、人行出入口之类,在沙盘上都可以看到。也有的房企不在沙盘上体现,大家在购房时要多问多了解,这些设施设备是肯定存在的,就是在哪个位置你要了解。 单体户型模型里的家具单体户型模型可以直观地看到户型的内部结构,比如几室几厅几卫,附赠空间,相当是掀开房顶盖子,自上而下看室内。注意只要看平面,不要看家具参照,模型中的家具并非真实家具的尺寸,只是布置示意。有的房企把附赠空间也改造成使用的样子做成模型,有的房企按改造前原模样做成模型,各家会各有不同,注意要区别比较。


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